Imperion Group Fee-development • Премиальный девелопмент
Инвестиционное предложение в премиальную недвижимость

Премиальный загородный девелопмент
с контролем инвестора на каждом этапе

Imperion Group реализует проекты «под ключ» по модели fee-development: прямые договоры с подрядчиками, прозрачная смета и управление проектом без скрытых наценок.

Запросить расчёт Смотреть модель
Open Book
прозрачные расходы и отчётность
Single Window
единая точка управления и коммуникаций
Fee model
мотивация на сроки и экономию бюджета
Что получает инвестор
  • Владение активом с первого дня (договоры на инвестора)
  • Утверждение ключевых решений и контроль качества
  • Параллельная модель работ для сокращения сроков
  • Сопровождение продажи: упаковка, брокеры, закрытие сделки

О компании

Imperion Group — управляющая компания полного цикла в сегменте премиальной загородной недвижимости. Работаем в логике fee-development: инвестор остаётся единственным владельцем проекта, а Imperion отвечает за управление, контроль качества и достижение результата.

Полный цикл

От подбора участка и концепции до строительства, ввода в эксплуатацию и продажи (exit strategy).

Прямые расчёты

Без посредников: подрядчики и поставщики работают по прямым договорам с инвестором.

Снижение рисков

Утверждения по этапам, контрольные точки, отчётность и санкции за нарушение сроков.

Ключевая идея

Наша модель исключает «заинтересованность в удорожании». Команда получает вознаграждение за управление, экономию бюджета и результат на выходе, а не за рост сметы.

Fee-development: как устроена модель

Инвестор владеет проектом, видит каждую статью затрат и утверждает ключевые решения. Imperion управляет процессом, командой и подрядчиками, фокусируясь на сроках, качестве и стоимости.

Что это означает на практике

  • Договоры и активы оформляются на инвестора.
  • Open Book: сметы, счета и акты доступны инвестору.
  • Фиксированная логика оплаты + мотивация на экономию и успешную продажу.
Проектирование и планирование

Матрица вознаграждения: синхронизация интересов

Команда зарабатывает на управлении, экономии бюджета и результате на выходе.

Fixed fee

Фиксированная ставка

От 300 ₽/м² — управление, проектирование и надзор.

Construction fee

Процент от бюджета

3–5% от бюджета строительства — управление стройкой.

Savings bonus

Бонус за экономию

До 50% от подтверждённой экономии бюджета.

Retainer

Ежеквартальный ретейнер

От 450 000 ₽/квартал — сопровождение и отчётность.

Success fee

Комиссия от продажи

До 20% от прибыли + финальный бонус от выручки.

Прямые договоры с подрядчиками

Imperion не выступает посредником в платежах — это обеспечивает максимальную прозрачность и юридическую защиту инвестора.

  • Подрядчики и поставщики заключают договоры напрямую с инвестором
  • Оплата идёт напрямую подрядчикам (без скрытых наценок)
  • Сметы и договорные условия фиксируются и контролируются

Ежемесячная поддержка

Фиксированная комиссия за сопровождение проекта (в зависимости от площади дома).

Дом до 500 м²
300 ₽/м² в месяц
Дом до 1000 м²
250 ₽/м² в месяц
Дом до 2000 м²
200 ₽/м² в месяц

Дополнительные комиссии начисляются по этапам проектирования, строительства и комплектации — в зависимости от состава работ.

Контроль инвестора

Ключевые решения утверждаются инвестором; предусмотрены контрольные точки по этапам.

Санкции и сроки

За нарушение сроков и обязательств возможны финансовые санкции, зафиксированные договором.

Единая команда

Проектный офис координирует архитекторов, инженеров, подрядчиков и поставщиков.

Экосистема подрядчиков

Компетенции распределены по специализированным направлениям — от изысканий до инженерии и SPA.

Проектирование и изыскания

  • Архитектурная концепция
  • Генплан и посадка на участок
  • Геология и геодезия
  • Проектная документация

Строительный контур

  • Фундамент и несущие конструкции
  • Коробка и кровля
  • Фасады и внешняя отделка
  • Технический надзор

Инженерные системы

  • Отопление, вентиляция, кондиционирование
  • Электроснабжение, освещение
  • Водоснабжение и канализация
  • Умный дом и безопасность

Интерьер, участок и wellness

  • Дизайн интерьеров и комплектация
  • Отделка и мебель
  • Ландшафт и малые формы
  • Бассейн, баня/SPA, гараж, гостевой дом

Параллельная модель реализации

Ключевые этапы выполняются параллельно: это сокращает общий срок и позволяет удерживать бюджет в рамках плана.

A

Строительство

Фундамент → коробка → внешняя отделка и кровля.

B

Инженерное проектирование

Системы дома проектируются и готовятся к монтажу параллельно стройке.

C

Дизайн и комплектация

Дизайн интерьеров и спецификации материалов идут параллельно, чтобы ускорить отделку.

Эффект
Сокращение сроков
детальная проектная часть не «ждёт» завершения стройки
Контроль бюджета
закупки и инженерия планируются заранее
Качество
технический надзор и контрольные точки по договору

Полный цикл проекта

От участка до ключей — с последующей реализацией актива (build & sell) или сервисом эксплуатации (build & hold).

1

Планирование и анализ

  • Подбор участка и анализ
  • Концепция и функциональная программа
3

Строительство

  • Фундамент
  • Коробка и кровля
  • Инженерия и черновая отделка
  • Чистовая отделка
5

Завершение проекта

  • Предпродажная подготовка
  • Продажа
  • Прибыль
2

Проектирование

  • Архитектурное проектирование
  • Инженерное проектирование
  • Проектирование инженерных систем
  • Дизайн интерьеров
4

Оснащение и интерьер

  • Умный дом под ключ
  • Бассейн и SPA-зона
  • Системы безопасности
  • Меблировка и декор

Подробно по этапам (1–7)

Раскройте блоки, чтобы посмотреть содержание этапа и точку результата.

Этап 1. Подбор участка Анализ и выбор локации
Подбор участка

Анализируются и подбираются оптимальные земельные участки под задачу: локация, транспортная доступность, окружение, наличие коммуникаций и правовой статус земли. Imperion проводит due diligence и переговоры с продавцами, чтобы обеспечить лучшие условия покупки.

Результат этапа

Выбран и согласован с инвестором участок, полностью соответствующий заданным параметрам.

Участие инвестора: предоставляются варианты и рекомендации, окончательное решение о покупке принимает инвестор.

Этап 2. Концептуальное планирование Концепция, планировки, генплан
Концептуальное планирование

Разрабатывается общая концепция проекта с учётом пожеланий инвестора и особенностей территории: стиль, примерная площадь, этажность, планировочные решения и посадка на участок. Предусмотрено до двух раундов правок перед финальным утверждением концепции.

Результат этапа

Представлен и утверждён инвестором концепт (эскизы, планировки) с предварительным бюджетом и сроками.

Параллельный подход: после утверждения пластики и планировок можно сразу начинать строительство коробки, пока детальная инженерия и дизайн интерьеров разрабатываются параллельно.

Этап 3. Архитектурное и инженерное проектирование АР/КР, сети, согласования

Архитектурный проект

Фасады, планы этажей, разрезы, детализация элементов здания.

Инженерные расчёты

Фундамент и каркас, отопление, вентиляция, кондиционирование, электрика, водоснабжение и канализация.

Разрешительная документация

Подготовка документов для разрешений, экспертиз и согласований.

Результат этапа

Полный комплект рабочей документации (АР, КР, инженерные сети) и положительные экспертизы/согласования.

Параллельное выполнение: проектирование ведётся параллельно со строительством фундамента и возведением коробки.

Этап 4. Дизайн интерьеров 3D-визуализации и спецификации

Содержание работ

  • Планировочные решения, стилистические концепции
  • Подбор материалов, мебели, освещения, декора
  • Фотореалистичные 3D-визуализации ключевых зон

Участие инвестора

  • Дизайн учитывает предпочтения, собранные на старте
  • Предусмотрено до двух циклов правок
  • Подбор решений с учётом ликвидности и спроса
Результат этапа

Готовый дизайн-проект основных помещений, включая спецификации материалов и оборудования.

Этап 5. Строительство и инженерия От фундамента до чистовой отделки

Ключевые фазы

  1. Подготовка и фундамент
  2. Возведение коробки, внешняя отделка
  3. Черновая отделка и инженерия
  4. Чистовая отделка
  5. Финальный монтаж мебели и декора

Контроль и качество

  • Регулярный технический надзор
  • Еженедельные отчёты: акты работ, фотоотчёты
  • Контрольные точки по завершению фаз
  • Посещения стройплощадки инвестором в ключевые моменты
Этап 6. Благоустройство и сдача объекта Пусконаладка, ввод в эксплуатацию
Благоустройство и сдача

Выполняется благоустройство территории: ландшафт, дорожки, озеленение, малые архитектурные формы. По проекту создаётся инфраструктура: бассейн, баня/SPA, гараж, беседки, гостевой дом. Далее — пусконаладочные работы инженерии, «умного дома», безопасности и климата, оформление ввода объекта в эксплуатацию.

Результат этапа

Инвестору передаётся готовый объект «под ключ» с исполнительной документацией и актом ввода.

После сдачи возможен эксплуатационный сервис — от обслуживания инженерных систем до помощи в управлении недвижимостью.

Этап 7. Маркетинг и реализация актива (Exit Strategy) Упаковка, брокеры, сделка

Предпродажная упаковка

  • Хоум-стейджинг: декорирование для «вау-эффекта»
  • Фото/видео, съёмка с дронов, 3D-туры
  • Материалы для VIP-клиентов (sales kit)

Агрегация рынка брокеров

  • Принцип «одного окна»: Imperion — единый представитель
  • Работа с TOP-агентствами, рассылка по закрытым базам
  • Закрытые продажи через private-каналы и family offices

Управление показами

  • Фильтрация клиентов (KYC) до допуска на объект
  • Сценарии показов: свет, климат, музыка
  • Акцент на качестве строительства и скрытых преимуществах

Юридическое закрытие и прибыль

  • Переговоры и защита цены инвестора
  • Договоры, безопасные расчёты
  • Фиксация прибыли: тело инвестиций + доходность
Ключевое преимущество

Imperion напрямую заинтересован в высокой цене продажи: вознаграждение включает success fee. Инвестор получает «единое окно» коммуникаций с рынком и брокерами.

Рынок и динамика

Премиальный сегмент Московского региона демонстрирует устойчивый рост: спрос на современные дома «под ключ» поддерживает увеличение цен и ликвидности.

Сделки

≈ 320 продаж элитных домов

Оценка по итогам 2024 года: рост около 21% год к году. Основная доля сделок — Рублёво‑Успенское и Новорижское направления.

Бюджеты

70% сделок — 600 млн–1,3 млрд ₽

Средний бюджет проекта около 830 млн ₽; типовой дом ~1100 м², участок ~50 соток.

Рост цен

+25% в 2024 и +29% в 2025*

Средняя цена нового коттеджа премиум-класса: ~178 млн ₽ (конец 2024) и ~229 млн ₽ (Q1–Q3 2025).

*оценки по данным рынка, приведённым в презентации.

Прогноз доходности

По оценкам отраслевых экспертов, инвестиции в премиальный загородный дом могут дать рост стоимости порядка 100% на горизонте около 3 лет — за счёт дефицита качественных объектов, роста себестоимости строительства и ограниченной земли в престижных локациях.

Примеры объектов в рынке

Ориентиры по ценам, площадям и позиционированию.

Сады Майендорф

Сады Майендорф

Рублёвка • 3,6 млрд ₽ • ~1800 м²
Парк Вилль

Парк Вилль

Жуковка • 3,1 млрд ₽ • ~2600 м²
Успенский лес

Успенский лес

Подмосковье • 2,45 млрд ₽ • ~3300 м²
Район Сколково

Район Сколково

2 км от Москвы • 2,4 млрд ₽ • ~2500 м²

Реализованные инвестиционные кейсы

Примеры сделок с фактической доходностью в премиальном сегменте. Цифры приведены как ориентиры и зависят от локации, концепции, сроков и параметров реализации.

Николино Classic

1012 м² • участок 21 сотка • стратегия: быстрая продажа
  • Вход: ~$6,1 млн (земля ~$2,1 млн + стройка ~$4,0 млн)
  • Выход: ~$11,5 млн
  • ROI: ~80–88% • срок: ~8 месяцев

Villa Belki

1100 м² • участок 26 соток • авторская архитектура
  • Вход: ~$8,1 млн (земля ~$2,6 млн + стройка ~$5,5 млн)
  • Выход: ~$16,0 млн
  • ROI: ~97% • экспозиция: ~9 месяцев

Ландшафт (Жуковка)

1350 м² • участок 46 соток • off-market
  • Вход: ~$11,0–11,25 млн
  • Выход: ~$19,5 млн
  • ROI: ~73–77% • продажа на стадии отделки
Стратегии

Build & Sell — вход в сегмент по себестоимости и продажа по рыночной цене. Build & Hold — создание надёжного актива для владения и/или аренды с ростом стоимости.

Обсудим ваш проект

Оставьте параметры задачи (локация/направление, целевая площадь, стратегия build & sell или build & hold, ориентир по бюджету). Мы подготовим первичный расчёт и план работ.

  • Согласуем критерии участка и концепцию
  • Соберём смету и график работ
  • Предложим модель вознаграждения под ваш сценарий
Контактное лицо
Светлана Владимировна
+7 964 773 05 09
Позвонить

Свяжитесь с нами — подготовим первичный расчёт и план работ.